한국, 지난 4년 만에 아파트 가격 2배로 급등… 급락으로 부동산 버블 붕괴 징후

한국, 지난 4년 만에 아파트 가격 2배로 급등… 급락으로 부동산 버블 붕괴 징후

전 세계 인플레이션이 멈추지 않고 있다. 미국 노동부가 2월 10일 발표한 1월 소비자 물가지수(CPI)는 전년 대비 7.5% 상승했다. 지난해 12월(7.0% 증가)부터 성장이 가속화돼 1982년 이후 40년 만의 최고수준이 됐다. 눈앞에선 원유가 상승이 고인플레이션을 조장하고 있어 유럽에서도 같은 상황이다.

　인플레이션 예상이 높아지면서 세계 금융시장에서 금리상승이 뚜렸해지고 있다. 미국에서는 장기금리 지표인 10년물 국채 수익률이 2년 반 만에 2%대가 됐다. 미 연방제도준비이사회( FRB )가 금년 3월에 금리를 인상하는 것도 확실시되고 있다.

　신형 코로나 바이러스의 유행에 따라 세계 각국은 확장적인 재정금융 정책을 펼쳐 채무를 부풀려왔다. 국제통화기금(IMF)은 지난해 12월 “세계 채무는 과거 최대로 팽창해 금리가 상승하게 되면 그 지속가능성에 대한 우려가 높아진다”고 지적했지만 드디어 완화국면에 찾아오고 있다.

　FRB를 비롯해 세계 중앙은행 이 금융 계약에 방향타를 끊으려고 하는 가운데 세계 각지에서 급등하는 주택가격에 주목이 모아지고 있다. 모기지 부동산 투자 붐 때문에 세계 가계 채무가 55조 달러 로 과거 최고가 됐기 때문이다.


　미국의 30년물 모기지 평균금리가 2월 들어 급상승해, 2019년 10월 이후 4%대가 됐다. 저금리를 배경으로 거액의 대출을 안은 가계는 금리상승 국면에서 타격을 입기 때문에 과열된 주택시장에 급격한 조정이 일어날 것으로 예측되고 있다.

◆ 주택가격, 전년대비 23.9% 상승

　세계 속에서 가장 격렬한 부동산 버블이 발생한 나라 중 하나에 한국이다. 영국 부동산 정보회사 나이트 프랭크가 지난해 12월 공표한 '세계주택가격지수'에 따르면 한국의 지난해 3분기 주택가격은 전년 대비 23.9% 상승해 조사대상이 된 주요 56개국 중에서 상승폭이 가장 컸다고 한다.

　한국은행도 “지난해 국내 부동산 가격버블은 25년 만에 가장 크게 증가했다”고 한다. 서울 부동산 가격은 시민 평균소득의 18.5배로 과거 최고치로 한국 가계부채 총액은 GDP의 120%에 달했다.

　문재인 대통령 취임 후 4년 만에 서울 아파트 가격은 2배 가까이 상승했다고 한다.  문정권은  대선공약으로 내건 '주택가격 안정'을 실현하기 위해 다양한 부동산 정책을 펼쳐 왔지만 주택가격 상승을 억제하지 못했다. 정권 내에서 포기하는 듯한 분위기도 있지만, 이제 와서 “이 이상한 부동산 버블은 조만간 붕괴하는 것이 아닐까”라고 우려하는 목소리가 높아지고 있다.

　KB국민은행이 지난해 12월 하순에 발표한 ‘매매거래 동향’에서 전국 3722곳의 부동산업자 중 ‘거래가 활발하다’고 한 대답은 없는 반면, 96.4%가 ‘한산하다’고 응답한 것으로 밝혀졌다.

　거래감소는 부동산 시장이 상승에서 하락으로 전환하는 중요한 신호다. 서울과 수도권의 아파트 가격조차 금년 1월 하순부터 하락하기 시작했다. 은행을 비롯한 금융기관이 부동산 매입의 주역인 가계대출을 막고 있는 것이 영향을 미치고 있다는 평가.

　한국은행은 “부동산 버블 붕괴가 일어날 확률은 10%다”며 “그런 사태가 되면 경제성장률은 마이너스 3%가 된다”고 경고하고 있다. 일본의 부동산 버블 때에는 기업이 거액의 부채를 안고 있었지만, 한국의 경우는 가계가 많은 부채를 지고 있다. 이 때문에 한국에서 버블이 붕괴되면 그 영향이 광범위하고 일본의 버블 붕괴 시보다 심각한 상황에 빠질 것으로 예측되고 있다.

◆ 한국도 '잃어버린 30년'인가

　버블붕괴 후 일본 부동산 시장이 장기간 침체했지만 인구동태의 변화를 크게 영향을 받았다. 1990년 고령화율은 11.4%로 '고령사회'가 들어간 일본에서는 젊은 세대가 가정을 만들고 자기 집을 소유하는 움직임이 둔화되었기 때문에 부동산 시장은 장기간 수요부족으로 고통받았다고 한다.

　지난해 한국의 고령화율은 15.4%로 30년 전 일본 이상으로 고령화가 진행되고 있다. 한국의 베이붐 세대(1955~1963년 태생)가 재작년부터 고령자(65세 이상)가 되기 시작했으며, 고령화 속도는 일본의 2배의 속도라고 한다. 생산연령인구도 2019년부터 줄어들었다. 지난해 한국의 합계 특수출생률은 0.84(일본은 1.34)로 세계 최하위다.

　인구동태에서 보면 한국의 부동산 시장 앞으로는 일본 이상의 '고통의 길'이 기다리는 것을 알 수 있다. 버블이 붕괴되어 부동산 시장침체가 계속되면 한국도 '잃어버린 30년'을 경험할 가능성이 높다.

　일본경제연구센터는 지난해 말 “한국 1인당 명목 GDP(개인의 풍요를 나타내는 지표)는 2027년에는 일본을 상회한다”는 예측을 공표했다. 일본에서도 「한일 역전은 당연하다」라는 논조가 나오고 있지만, 과연 그럴까. 

  격세지감이 있지만 부동산 버블 붕괴 직후(1990년) 일본 1인당 명목 GDP는 세계 9위로 현재보다 훨씬 높았다. 한국에서도 부동산 버블 덕분에 순조롭게 성장하고 있는 1인당 명목 GDP가 버블이 붕괴되면 침체할 것임에 틀림없다.